朝晩だいぶ冷えてきましたね、風邪が流行る季節です、お気を付けください。

先日、ブログでご紹介した「相続税の基礎」が非常に好評で、反響も多くたくさんの質問を受けました。

本日は、その中から一つ、不動産に関係のあるご質問を題材に、

皆さんとの情報共有という意味も含めてQ＆A方式でお話ししていきたいと思います。
Ｑ．「来年からの相続税増税で、課税対象者が増えると聞きました。相続財産が自宅だけでも相続税がかかるのですか？」

Ａ．来年から実施される相続税改正は、

（１）基礎控除の引き下げ

（２）最高税率の引き上げ

（３）未成年者などの控除額の引き上げ

（４）小規模宅地等の特例の限度面積拡大

の４点が柱になっています。

就中、一般の人に最も影響を与えそうなのが、（１）の基礎控除の引き下げです。

現在の制度では、３人で相続する場合には８０００万円までの基礎控除が認められ、

相続財産の合計がそれ以下なら課税されません。その基礎控除が来年１月から４８００万円に引き下げられるのです。

これによって、現在は相続税の課税対象になる割合は全国平均で４％程度なのが、

来年からは６％程度に増えるといわれています。

ご質問のように、地価の高い東京圏では自宅以外には、さほど財産がなくても、課税対象になる可能性が高くなります。

ですから、事前の対策が重要となります。

たとえば、被相続人と同居している相続人なら、土地の評価額が８割減額される「小規模宅地の特例」を利用できます。

しかも、今回の改正で対象面積が２４０平方メートルから３３０平方メートルに拡大されます。

二世帯住宅を建てて、同居するのが相続税対策には、たいへん有効なのです。

とはいえ、それが難しい場合が殆どではないでしょうか。

残る手段は、税理士とお話しをされ、しっかりと納税資金を準備しておくことです。

少子高齢化時代におけ税収確保、今後も様々な税金の増税が考えられます。

このスペースで、勉強していきましょう！

台風の後はひんやりする日が多くなりました、季節の変わり目、お体ご自愛くださいませ。

本日のお話しは、分譲マンションの発売戸数についての最新情報です。

不動産経済研究所が１６日発表した、２０１４年度上半期（４～９月）における、

首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）のマンション発売戸数は、前年同期比３２．１％減の１万９９４４戸でした。

消費税率引き上げ前の駆け込み需要の反動減が主な原因です。

建築資材価格の高騰などで販売価格が上がり、業者が売れ行きを見極めるため、

慎重に発売を進めたことも影響したとみられます。

東日本大震災の影響を受けた１１年度上半期（１万９７６５戸）以来、３年ぶりに２万戸に届きませんでした。

首都圏の全域で前年を下回り、特に埼玉（４３．２％減）と神奈川（３６．８％減）の落ち込みが大きかったです。

マンションの場合、１３年９月末までに購入契約を結ぶと、１４年４月以降の引き渡しでも５％の消費税率が適用されました。

そのため、１３年度上半期は駆け込み需要が発生し、発売戸数は３５．７増と大きく伸びました。

その分、１４年度上半期の落ち込み幅が大きくなっています。

１戸あたりの平均価格は５１３０万円と、１９９１年（６１３７万円）以来の高い水準となりました。

一方で、物件が実際に売れた割合を示す契約率は７６．８％と、好不調の分かれ目とされる７０％を上回りました。

「業者が顧客の反応を見極めるため長く説明を行い、販売が遅れているケースがある」（研究所）といい、

価格上昇を受けて、業者が確実に売れる物件を手探りしながら販売していった様子がうかがわれます。

９月の発売戸数は前年比４４．１減の３３３６戸と８か月連続で前年実績を下回りました。

研究所は、昨年１０月には駆け込み需要が終わったため、今後、発売戸数は前年並みになると予想しています。

市場は落ち着きを取り戻したというのが正しい判断だと思います。

これからの動きが本当の姿ということですね。

マンション購入を検討されていらっしゃる方、ぜひ当社からの情報をお見逃しなく！！

では、その対策方法などはどうしたらよういのでしょうか？

相続税対策として、課税対象額を減らして納税額を抑える方法はいくつかあります。

いずれもデメリットがあり、慎重に検討したいです。

対策の定番と言えるのが、預貯金や土地などを子や孫に譲る「生前贈与」です。

１人あたり年１１０万円までは贈与税がかからないため、譲る相手が３人いれば、

無税で年３３０万円ずつ減らすことができます。

ただ、毎年決まった額を贈与すると、「計画的な税逃れ」とみなされ贈与税がかかる場合があります。

死亡から遡って３年以内に贈与した資産は、相続財産に組み込まれます。

過度の贈与で自らの預貯金が不足する事態も避けたいです。

贈与には特例もあり、子や孫の教育費は１５００万円、住宅資金は最大１０００万円まで非課税。

高齢者の資産を若い世代に移す狙いで、それぞれ来年末、今年末が期限となっています。

非課税財産を増やす手もまります。

死亡保険金は法定相続人１人につき５００万円まで課税されません。

墓や仏壇、仏具、神棚なども非課税で、相続税増税が決まった昨年以降、

金製の高価な「おりん」や仏像を買い求める人が増えているといいます。

これらは、日常的にお参りしていないと、投資目的とみなされて課税される可能性があります。

不動産を所有する人には、賃貸住宅経営も選択肢となります。

賃貸に回せば、土地や建物の評価額を最大３０％減らせるからです。

しかし、入居者が集まらなければ十分な賃料収入が得られず、評価減の特例も享受できません。

ローンの負担ばかりが重くなる恐れもありますので気をつけてください。

それでは、海外の相続税はどうなっているのかも、参考までに見てみましょう。

相続税は米国や英独仏など欧州主要国にもあります。

英米は遺産額に応じて税額が変わり、独仏は遺産額と相続人の数に応じて変わります。

日本の制度は独仏に近いようです。

多くに国は、配偶者の相続には非課税枠を設けるなど一定の配慮をしています。

ただ、米国は、富裕層の支持が多い共和党のブッシュ政権での決定を受けて２０１０年に廃止し、

民主党のオバマ政権が１１年に復活させた経緯があります。

他にも、相続税がかからなかったり、相続税を廃止したりした国は少なくないです。

経済協力開発機構（ＯＥＣＤ）に加盟する３４か国のうち、

相続税がない国は１０か国（オーストラリア、オーストリア、カナダ、エストニア、イスラエル、、メキシコ、ニュージーランド、

ポルトガル、スロバキア、スウェーデン）あります。

シンガポールやスイスは相続税がない上、所得税の水準も低いため、

近年は日本の富裕層が生活の拠点や資産を移す「租税回避」の動きが広がっています。

世界各国に比べ、平均して日本の税率は高いというイメージがありますよね。

相続税に関しても、どうやらそのようです。

お持ちの不動産の税金についての勉強をするよい機会かもしれません、

今後も、法改正時に限らず、様々な情報を皆さまに届けていきたいと思います。

スーパー台風がようやく日本列島から去りましたが、各地で大きな被害が出ているようです。

土砂災害など、これから発生するものありますので、どうぞお気を付けください。

本日は、前回の続き、相続税についてです。

来年度からの増税を見越して、早くも動き始めている方もいるようです。

今回は増税の背景などについて勉強しましょう。

相続税は、経済成長やインフレで相続財産が増えて税負担が重くなることへの配慮から、段階的に減税されてきました。

この流れが、バブル崩壊で地価が下落した後も続き、死亡者数に対する課税件数の比率は２０１２年に約４％と、

１９８７年の約８％から半減しました。

今回は相続税増税には、「富の再配分」機能を高める狙いがあります。

増税のポイントは、課税対象額を減らせる基礎控除を４割縮小することです。

法定相続人が３人の場合、基礎控除は８０００万円（５０００万円＋１０００万円×３人）から、

４８００万円（３０００万円＋６００万円×３人）に減ります。

遺産総額７０００万円だと、現在は基礎控除より少なく相続税はかかりませんが、増税後はかかる公算が大きいです。

最高税率も、５０％から５５％に引き上げられます。

同居の親族が相続するなどの条件を満たせば土地の評価額を８割減らせる特例は、

現在２４０平方メートルまでしか認められませんが、来年１月からは３３０平方メートルに拡大されます。

これは減税効果がありますが、基礎控除縮小の影響が大きく、全体では増税となります。

財務省によると、増税によって課税比率は約４％から約６％に高まり、

相続税収（年１．５兆円程度）は約２２００億円上積みされます。

地価が高い東京２３区に限れば、比率は２割に達するとの見方もあります。

次の台風の動きが気になりますね、もしかしたら週末からの三連休中に日本列島に上陸するかもしれません….

今後の情報にご注意ください。

今回のお話しは、税金の中でもあまり馴染みがないゆえに、

いざその時になって初めて思いもよらない苦労をしたとの声が多い相続税についてです。

ケースバイケースと言ってしまえば何事においてもそうですが、

日頃から基本的なことだけでも勉強しておいて損はないと思います。

「うちはそんな莫大な資産があるわけではないから関係ない!」、とばかりは言っていられません。

なぜかと申しますと、来年度からこれまでの相続税制度が大きく変わり、控除額が下がります。

本年度まででしたら納税がなかった方でも、今後相続税が発生する可能性が出てきたのです。

他人事ではありません、身近な問題となり関わることが出てきそうですね。

改正点についてはまた後日と致しますが、本日は基礎的なことを覚えて頂ければと考え、

制度自体のお話しをしていきたいと思います。

そもそも、相続税とはどんな制度なのでしょう？

相続税は、土地や建物、預貯金、株式や投資信託、宝飾品、高価な芸術作品などを一定額以上、

相続した時にかかる国の税金（国税）です。

相続人が海外にいても、相続財産が国内にあれば課税対象になります。

所得税と同様に、遺産が多ければ多いほど税負担が重くなる累進課税となっています。

多額の資産が一部の親族で何代も引き継がれないよう、「富の再配分」を図る目的があるのですね。

相続税のように資産にかかる税金としては、生きている人の財産を譲り受けた時に課税される贈与税もあります。

税額は贈与税の方が相続税よりも高いです。

相続税を計算するには、まず遺産総額を確定する必要があります。

土地や建物など不動産は、国税庁が毎年７月に発表する路線価などに基づき、

株式などは被相続人が死亡した日前後の市場価格で計算します。

相続財産の約半分を占める不動産は、面積や使用状況（相続人が同居していたかどうか）によって評価額が変わるため、

不動産業者はもちろんですが、税理士などの専門家に確認した方がよいです。

次に、遺産総額から以下のものを差し引いて、課税対象額が決まります。

（１）法定相続人【※１】の数に応じて課税対象額を減らせる「基礎控除」

（２）死亡保険金の一部、墓所や仏具などの非課税財産

（３）借金

（４）葬儀費用

などが代表的でしょうか。

課税対象がマイナスなら、申告の必要はありません。

最後に、課税対象を法定相続分（配偶者は半分、残りを子どもが等分）通りに相続したと仮定して税額を計算し、

その合計を実際の相続割合で分ければ、１人当たりの納税額が確定します。

配偶者には、最低でも相続額１億６０００万円まで税額がゼロになる特典（配偶者控除）も認められています。

相続発生から申告・納税までは１０か月以内で、現金が不足なら一定の条件のもと、延納や物納も可能です。

届け出せずに納税が遅れた場合、無申告加算税や延滞税がかかる場合があります。

【※１】法定相続人
民法で遺産相続の権利が認められている人。

被相続人が遺言で「相続させない」と書いた場合でも、一定額は相続できます。

その他の人は、遺言に書かれていなければ遺産を受け取れません。

配偶者は常に法定相続人で、他の血族は、

（１）子（死亡の場合は孫）

（２）父母（死亡の場合は祖父母）

（３）兄弟姉妹（死亡の場合はおい、めい）の順で優先されます。

（１）がいなければ（２）、（１）（２）ともいなければ（３）が法定相続人となります。

※その二へ続きます。

大型台風が過ぎたと思ったら、次はスーパー台風だそうです。

温暖化により地球環境が大きく変化している昨今、

今後はどんな表現がでて来るのでしょうか…..

本日のお話しは、マンション管理組合のお仕事の変化についてです。

通常通りの一般的な業務はもちろんですが、

高齢化の急進により、こんな現象も現れきておるようです。

それは、駐車場の外部への貸し出しなど、収益事業を行うケースが増えてきており、

分譲マンションの管理組合が、法人税などを納める例が目立ってきたというニュースです。

この現象による収入ですが、その全てにおいて納税が必要かどうか微妙な場合もあり、

税理士などの専門家に相談して下さいね。

東京都内に存する、あるマンションの管理組合の事例ですが、

今年の９月から駐車場の一部を住民以外にも貸し出し始めました。

立地条件から、交通の便が良いことを理由に高齢者を中心に車を手放す住民が増え、

マンションの駐車場に空きが出たためです。

想定される駐車場収入は年約１４０万円。

某税理士法人に相談したところ、利益にかかる法人税や法人住民税などは、

約４０万円となる見込みであるとのことです。

管理組合では、申告の代行を同法人に依頼することにしました。

同法人によると、ここ１、２年、管理組合や管理会社から、同様の相談が月１０件前後寄せられているといいます。

駐車場の外部貸しのほか、屋上を携帯電話の基地局の設置場所として、

また、敷地の一部に自動販売機を設置し賃貸して収入を受け取っているケースもあります。

「修繕積立金が不足している管理組合が、少しでも収入を増やしたいと収益事業に注目するようになった」と話しています。

外部への貸し出しをしていても収益事業にあたるという意識が低く、

これまで納税をしないケースが目立ちました。

変化が出てきた背景には、３年ほど前からですが、

マンションの屋上に基地局を設置している管理組合が申告漏れを指摘される例が相次いだことがあります。

また、国税庁が２０１２年、駐車場の貸し出しについて、

「住民が外部の人より優先して使えるような条件を設定すれば、

外部貸しの部分だけに課税する」との見解を示したこともあります。

これで課税の範囲が明確になったことも、管理組合の納税意識に影響しました。

収益事業にあたる可能性が高いものには、ほかに企業の広告看板の設置などがあります。

収益事業と判断されると、過去５年分を遡って納め、無申告加算税などを課せられる恐れもあります。

管理組合の会計や税務に詳しい方の話しでは、

「これまで申告をしていなかった場合、納税によって管理組合の手元に残るお金が減ることになる。

管理費や修繕積立金を上げたり、支出を減らしたりするなどといった対策も、

同時に考えていく必要がある」と指摘しています。

管理組合の仕事の話しですが、居住者の方にも関わってくる話題です、

お住まいのマンションでの管理組合の動きに注目するよい機会かもしれませんね！

少し暑さが戻ってきたようですが、山間部では紅葉が始まっています。

紅葉を楽しむために山に登ったところ、起きてしまった先日の噴火事故、

3.11の地震以降も日本列島では様々な災害が起きています。

住宅購入希望者や既存の所有者の方々は、ご自身がお持ちの不動産になるのではないでしょうか？

このような質問がありましたので、皆様と共有できたらと思い、

本日のブログの話題に致しました。

Ｑ．築４０年の一戸建てに住んでいます、耐震診断した上で、リフォームしたほうがいいといわれたのですが…..

A．１９８１年（昭和５６年）に現在の耐震設計基準、いわゆる新耐震基準が施工されました。

阪神・淡路大震災や東日本大震災でも、新耐震基準施行以降に建てられた住宅については、

地震の揺れによる被害はあまり見られませんでした。

ですから、８１年以降建築の住宅なら、そんなに心配しなくてもいいのですが、

築４０年の一戸建てだと、早急に耐震診断するべきでしょう。

耐震診断は市区町村などに登録された会社に依頼するのが安心です。

市区町村の窓口で相談すれば、専門の診断士がいる登録業者を紹介してもらえます。

しかも、新耐震基準以前の住宅については、多くの市区町村が、診断費用の補助制度を実施しています。

診断費用の半分程度を補助してくれるところが多いようです。

診断結果は評点によって表されます。

評点１点以上ならひとまず安心ですが、１未満ならすぐにも耐震改修工事を行うべきです。

新耐震基準施行前の物件だと１未満になるケースが多いでしょうが、住宅によっては１以上の評点が付くこともあります。

反対に、新耐震基準以降の住宅でも、１未満になることがあるので、気になる方は診断を。

耐震改修は柱の間に筋交いを入れたり、専用の金具で補強したり、

劣化したコンクリート基礎を塗り直して補強するなどの方法が一般的です。

最近は地震の揺れを吸収する制震装置を組み込む工事だともう少しかかるかもしれません。

なお、診断の結果が評点１未満の場合には、耐震改修の設計・工事費を補助してくれる市区町村があるので、

この機会に調べてみましょう。

台風は温帯低気圧に変わったようですが、引き続き大雨には注意が必要ですね。

局地豪雨や土砂災害など風水害が、全国各地で猛威をふるっているニュースを毎日のように見ます。

台風シーズンもまだまだ続きます。

大切な自宅や家財が被害にあった際、頼りになるのが火災保険です。

契約内容の見直しや、新たに加入する際のポイントをまとめましたのでご覧下さい。

火災保険は、火事による損害だけでなく、自然災害で家屋や家財が壊れた場合も補償してくれます。

８月に広島市を直撃した集中豪雨では、市内１６６か所以上で土砂崩れが起き、

７４人が亡くなり全壊家屋は１３３軒と甚大な被害が出ました。

国の「被災者生活再建支援法」は、被災世帯に最大３００万円を支給すると定めています。

ただ、新しく自宅を建て替えるのに、この支給額では頭金程度にしかなりません。

公的支援が限られる中で、頼りにしたいのが火災保険です。

火災保険の契約内容を決める際に、「住まい周辺のハザードマップを確認して、

どんな危険が起こりうるかを把握するのが第一歩」であると聞いたことがあります。

ハザードマップとは、災害が見込まれる範囲や深刻度、避難先とそこへの経路などを示した地図です。

洪水や高潮、土砂災害など災害の種類に応じて市区町村などが作製した地図をインターネットなどで公表しています。

国土交通省のホームページからも閲覧できます。

また、国土地理院が作製する「土地条件図」は、

土地の起伏や地質、埋め立てや造成などの人工地、地滑り・土石流といった過去の災害などが詳しく記されています。

一部地域はインターネットで見られるほか、地図を扱う書店でも買えます。

まずは、これらのデータを確認して自宅周辺の自然災害リスクを把握し、

火災保険の契約内容が保険金額も含めて対応できそうかチェックするといいと思います。

火災保険は、火事や落雷などの補償が「基本契約」で、

「風、ひょう、雪による損害」、「洪水や土砂崩れによる水害」など災害の種類ごとに補償する商品が一般的です。

家屋と家財、それぞれに契約します。

損害保険ジャパン日本興亜は販売する「ＴＨＥ（ザ）すまいの保険」や、

東京海上日動火災保険の「トータルアシスト住まいの保険」などは、

補償範囲が広いパッケージ型になっています。

一方、セゾン自動車火災保険の「じぶんでえらべる火災保険」は、

基本契約以外は必要な補償だけを選ぶタイプです。

パッケージ型でも、例えば自宅が地盤の固い高台やマンションの高層階にあれば、水災補償を外せる選択肢があります。

ただ、最近はマンホールから水があふれるといった都市型水害も頻発しているので、慎重に見極めて下さい。

子供の独立などで家族構成が変われば、家財も増えたり減ったりします。

契約内容を定期的に見直せば、被害を受けた時の保険金額を把握でき、保険料の適切な負担にもつながります。

また、被災時に保険金を受け取るには、契約者が保険会社に自己申告するのが基本なので、覚えておいて下さい。

※地震、津波、火山の噴火による損害の補償には別に「地震保険」が必要ですのでご注意ください。

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涼しくなって喜んでいたら、また台風ですね。

日本列島付近を通過する台風が増えてきているような気がします….

本日のお話しは、国土交通省が１８日に発表した今年７月１日時点の基準地価についてです。

これは、毎年１月１日現在の公示地における公示価格の半年後に都道府県が調査を行い、

相続税路線価や固定資産税評価額の基となる公示価格を補完するための作業です。

市場に出回るお金を増やす大胆な金融緩和などを背景に、

東京、大阪、名古屋の３大都市圏の住宅地は２００８年以来、６年ぶりに前年より上昇しました。

商業地は２年連続で上がっており、個人や企業が不動産を購入する動きが広がっています。

３大都市圏の住宅地は０．５％、商業地は１．７％それぞれ上昇しました。

住宅ローンの金利が過去最低の水準であるほか、値段がさらに上がる前に買おうとする人が多く、

マンションや戸建て住宅の販売が好調でした。

商業地の上げ幅は前年の約３倍となりました。

好業績の企業が事務所を拡大するなど都心部でオフィス需要が高まっているほか、

近郊では駅前の商業地がマンション用地として買収される事例が増えているといいます。

全国平均では、住宅地は１．２％下がって２３年連続のマイナス。商業地は１．１％下落し、７年連続の下落となりましたが、

下げ幅はいずれも縮小しています。

都道府県別では、住宅地は６都県で上がりました。

福島の地価が上がるのはなんと１９年ぶりのことです。

東京電力の福島第一原発事故の避難者らが、福島市やいわき市など県内各地で住宅や土地を買っているためです。

商業地は埼玉、千葉、京都、滋賀の４府県が下落から上昇に転じるなどして、１０都府県の地価が前年より上昇しました。

ただ、地価上昇の動きはまだまだ限定的です。

林地などをのぞく全国２万７９９の調査地点のうち、３大都市圏では５１．５％が上昇しましたが、

３大都市圏以外では上昇率は９．６％にとどまり、約８割が下落しました。

少子高齢化に伴う人口減が進んでいるほか、消費増税などの影響で、足元の景気回復の動きは弱まっています。

地価の上昇が今後、地方にも広がっていくかは不透明です。

手放しではまだ喜べない状況だということですね。

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季節感が全くない９月ですよね、残暑もなく過ごしやすいのはありがたいです。

本日のお話しは、賃貸オフィスの空室状況です。

読者の皆様は不動産業ではないから関係ない、確かにそうですが、

アベノミクスで良くなっているはずの日本経済は実際どうなっているのか、

こういった数値を分析し、さまざまな角度から見てみるのもいいですよ。

賃貸オフィス仲介の三鬼商事が１１日発表した、

８月末時点の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は６．０２％となり、

前月より０．１８ポイント低下しました。

１４か月連続の改善で、２００９年２月（５．６０％）以来、５年６か月ぶりの低い水準でした。

耐震性に優れたビルに移転する動きが活発化していることなどが要因です。

ここ１、２年は物件の急増が見込めないため、三鬼商事は「当面は空室率が下がる傾向が続くだろう」と予想しています。

下がったから経済が活況である、決してそうではないと思います。

設備については、十年一昔などといいます。

現在は技術革新の速度がとても速く、五年一昔と言っても決して過言ではない気がします。

建物の耐震性能を含め比較的新しいビルに移転すると、

立地条件にもよりますが、古いタイプのビルはますます空いてしまい、

修繕や設備投資もできず取り残される、賃料を下げられるうちはいいですが、それも限界があります。

結果、空室の多い古いビルが増える。

物件の多い大都市では、こんなことも今後は予想されます。

また、地方都市では大都市への流出（人口・企業ともに）により、もっと悲惨な状態にあると予測されます。

需要と供給のバランスとはいえ、もっと根本的なことを解決していかないと、

東京の、ほんの一部分だけを対象に行われた調査結果である空室率の改善という数値だけでは喜べませんね。

またいろいろな情報をお届けしたいと思います。

これからも、どうぞお楽しみに！